Exception d’inexécution en matière de loyers commerciaux pendant la période de crise sanitaire - Tribunal judiciaire de Paris - Jugement n° RG 18/02353 du 25 février 2021

Par jugement du 25 février 2021 publié sur son site internet(1) et faisant l’objet d’un communiqué de presse(2), le tribunal judiciaire de Paris a statué, dans le cadre d’un litige portant sur l’exécution d’un bail commercial, sur les conséquences des mesures administratives d’interdiction ou de restriction de l’activité commerciale du preneur sur la bonne exécution de l’obligation de délivrance du local loué pesant sur le bailleur.

En effet, le preneur opposait au bailleur l’exception d’inexécution de son obligation de délivrance en raison de la fermeture imposée de son local commercial du 15 mars au 11 mai 2020, pour être déchargé de son obligation de paiement des loyers durant cette période et obtenir restitution des sommes versées à ce titre.

Si l’enjeu des faits de l’espèce était relativement modeste (1 212,96 euros), les enjeux économiques de ce débat plus général sont importantes. S’opposent ainsi depuis près d’un an, d’un côté des preneurs, placés dans l’impossibilité d’exploiter normalement leur fonds de commerce et partiellement voire totalement privés de revenus commerciaux, et de l’autre côté des bailleurs, mettant à la disposition de leurs preneurs le local commercial loué.

Les preneurs soutenaient qu’en cas d’interdiction de recevoir du public dans leur local commercial ou de restriction de l’exercice de leur activité dans ce local par des mesures administratives, le bailleur, ainsi empêché par un événement qui revêtirait pour lui les caractéristiques de la force majeure, manquerait à la bonne exécution de son obligation de délivrance. Ils en déduisent dès lors la possibilité de lui opposer l’exception d’inexécution pour se libérer de leur obligation de paiement des loyers.

Le tribunal judiciaire de Paris a tranché, par une décision motivée et très explicite, cette question qui divise la doctrine et les praticiens du droit depuis le début de la crise sanitaire.

Le tribunal juge en effet que l’article 1719 du code civil "n'a pas pour effet d'obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif, dans lequel s'exerce son activité".

Cette solution apparaît juridiquement la plus orthodoxe quant à l’étendue de l’obligation de délivrance du bailleur et les conséquences sur l’exécution de cette dernière des mesures sanitaires de fermeture ou de restriction d’activité.

En l’absence de texte du code de commerce définissant les obligations respectives du bailleur et du preneur en matière de bail commercial, ces dernières sont réglementées par les dispositions de droit commun du code civil relatives aux baux.

Il est ainsi fait application au bailleur commercial de l’article 1719 du code civil qui prévoit que le bailleur doit, sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
  • délivrer au preneur la chose louée ;
  • entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
  • en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Faute de définition légale de l’obligation de délivrance ainsi prévue au code civil, c’est la jurisprudence qui est venue préciser les contours de cette notion.

Il ressort ainsi de la jurisprudence de la Cour de cassation que la délivrance doit porter sur la chose louée telle que prévue au bail, ce qui implique la conformité de cette dernière à l’usage auquel elle est affectée par le contrat, c’est-à-dire que les locaux loués doivent être adaptés à l’exercice de l’activité commerciale prévue au contrat.

L’obligation de délivrance du bailleur s’étend en outre aux accessoires et à l’accès de la chose louée, tous deux indispensables à son exploitation conformément à sa destination contractuellement prévue.

Si la conformité de la délivrance s’apprécie au jour de la conclusion du bail, l’obligation de délivrance conforme continue toutefois de peser sur le bailleur au cours du bail. En effet, sauf clause contraire, pèse sur le bailleur l’obligation de réaliser tous les travaux ou aménagements administrativement prescrits nécessaires au maintien de la conformité des lieux à leur destination contractuelle (désamiantage, mise aux normes de l’installation électrique etc).

Cette obligation ne saurait pour autant être étendue, ainsi que le relève à juste titre le tribunal, à une garantie de « la stabilité du cadre normatif » applicable à l’activité commerciale exercée et, pourrait-on ajouter, indépendante de l’état des lieux loués.

En effet, s’agissant des mesures d’interdiction de recevoir du public dans les locaux commerciaux, l’interdiction ne tient pas à l’état de l’immeuble loué, qui nécessiterait des travaux ou aménagements pour se conformer à une nouvelle réglementation et maintenir les locaux conformes à leur destination, mais à l’activité elle-même, pour laquelle il n’est plus possible d’accueillir la clientèle dans les locaux. Quels que soient les locaux commerciaux, c’est ainsi l’activité elle-même qui est visée par les mesures d’interdiction de recevoir du public.

La circonstance que l’obligation de délivrance du bailleur soit une obligation de résultat est de ce point de vue sans incidence, puisque le résultat auquel doit parvenir le bailleur est à rechercher dans les stipulations contractuelles en vérifiant la conformité des lieux loués à leur destination. Ceux-ci doivent permettre l’exercice de l’activité commerciale prévue au contrat dans le respect des prescriptions administratives portant sur les locaux, et non pas dans le respect de lois de police restreignant la circulation et l’accueil des clients pour des raisons sanitaires, prises indépendamment des locaux dans lesquels est exercée cette activité.

La solution retenue par le tribunal, selon laquelle le bailleur ne manque pas à son obligation de délivrance du fait de l’interdiction faite au preneur de recevoir du public dans les locaux loués, s’imposait donc.

D’ailleurs, le preneur dispose toujours des clés de son local. Il peut ainsi continuer d’y stocker ses marchandises, s’y rendre et y exercer son activité sans recevoir du public. C’est ainsi que de nombreux commerçants poursuivent une activité commerciale réduite en recourant à la vente à emporter ou à la livraison.

C’est à ce titre que le tribunal souligne que le bailleur n’est pas garant de la "chalandise des lieux loués", c’est-à-dire du potentiel de clientèle des lieux loués en raison de leur emplacement. Si l’activité commerciale réduite à la livraison ou à la vente à emporter nuit à l’attractivité de l’ensemble d’une zone de chalandise et n’attire plus les clients, il ne saurait pour autant en être déduit un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Les mesures de restriction sanitaires ne caractérisent par conséquent pas de manquement du bailleur commercial à son obligation de délivrance, dès lors que les locaux loués sont bien conformes aux stipulations contractuelles, demeurent accessibles au preneur et lui permettent d’exploiter le fonds de commerce. Seul le bon usage des lieux par le preneur est impacté. La seule conséquence juridique qui peut être tirée de l’interdiction de recevoir du public réside dès lors dans l’impossibilité pour le bailleur de solliciter la résiliation du bail en invoquant le manquement du preneur, empêché par un événement pouvant être qualifié de cas de force majeure, à son obligation d’exploiter.

La garantie de jouissance paisible également invoquée par certains preneurs au soutien du manquement du bailleur à son obligation de délivrance apparaît quant à elle étrangère aux interdictions administratives de recevoir du public. En effet, le bailleur ne doit au preneur une garantie de jouissance paisible des lieux que contre sa propre action (ou celles d’autres locataires du même immeuble dont il est propriétaire). Il est en outre de jurisprudence constante que cette garantie ne porte pas sur le fait du tiers, dont le bailleur n’a pas à garantir le preneur. Par conséquent, les mesures d’interdiction de recevoir du public, bien que troublant la jouissance paisible du preneur, ne relèvent manifestement pas du champ d’application de la garantie due par le bailleur.
 
Notes
puce note (1) Tribunal judiciaire de Paris, 25 février 2021, n°18/02353 (pdf)
puce note (2) Communiqué de presse - Tribunal judiciaire, 25 février 2021, n° 18/02353
 
 
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