Rapport d’information du Sénat sur les sources de financement du logement social

La commission des finances du Sénat a rendu public un rapport d’information relatif au financement du logement social.(1)

En France, les prêts réglementés accordés par la Caisse des dépôts constituent le fondement du modèle de financement du parc social : des subventions et des prêts sont accordés pour des volumes élevés à l’ensemble des bailleurs sociaux aux mêmes conditions de taux et de durée. Par conséquent, ce système offre une stabilité et une capacité d’absorption des chocs économiques et opère une répartition égalitaire entre les organismes du logement social que ne permettraient pas des prêts bancaires classiques.

Le rapport préconise à cet égard de préserver cette source de financement traditionnelle du logement social, notamment face à la mise en place de la réduction de loyer de solidarité (RLS) : cette mesure réduit le niveau des loyers perçu par les bailleurs et contraint leurs plans de financement sur le long terme. La stabilité du modèle permettrait de faire face à la hausse du coût du foncier ainsi qu’à l’éventualité d’une hausse du taux de livret A et d’une persistance de taux courts qui y seraient inférieurs donc moins intéressants.

Pour compléter les prêts réglementés, les organismes du logement social peuvent souscrire des prêts de longue durée auprès de banques traditionnelles dont les produits à taux fixe, limités en volume, affichent des taux bas. Pour satisfaire les besoins de financement, le rapport évoque en outre les financements européens, tels que les Fonds structurels européens comme le Fonds structurels européens de développement régional (FEDER) pour la rénovation thermique et le logement adapté ou encore les prêts de la banque européenne d’investissement (BEI. Dans cette optique, la Caisse des dépôts projette de mettre en place des plateformes de mutualisation afin de permettre aux bailleurs sociaux d'accéder à ce type de financement, ces organismes ne pouvant pas y souscrire individuellement du fait de leur taille limitée.

Par ailleurs, le rapport écarte la solution britannique consistant en une vente forcée du parc social, de même que l’option des prêts de haut de bilan (PHBB) qui auraient pour effet d’allonger la durée de la dette.

Le rapport recommande aux organismes de logement social de développer des activités annexes générant des marges afin de financer leur activité de base, à l’instar de l’outil des entreprises publiques locales (EPL). Il préconise également de rétablir l’aide personnelle au logement (APL) « accession » supprimée par la loi de finances pour 2018 qu’il identifie comme essentielle pour l’accession au logement des locataires aux revenus modestes.

Enfin, le rapport signale la nécessité d’assurer la stabilité du modèle de financement actuel par une vigilance renforcée vis-à-vis des risques supportés par les collectivités territoriales. Celles-ci financent les exonérations de taxe foncière décidées par l’État qui bénéficient en partie aux organismes de logement social, aussi le rapport se prononce en faveur d’une meilleure compensation des communes à cet effet.
 
Notes
puce note (1) Rapport de la commission des finances du Sénat, Les sources de financement du logement social
 
 
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