Publication de l’ordonnance portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis

Prise sur le fondement de l’article 215 de la loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi ÉLAN(1), l’ordonnance portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis est parue au Journal officiel du 31 octobre 2019.(2)(3)

La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis(4), plusieurs fois modifiée, s’appliquait jusqu’alors de plein droit à tout type d’immeuble bâti dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes, un « lot » étant composé de manière indivisible d'une partie privative et d'une quote-part corrélative de parties communes. La rigidité de ce cadre juridique ne permettait pas de prendre en compte les spécificités propres aux différents types de copropriété et entrainait des difficultés de gestion.

Afin de préparer la réforme, un questionnaire a été adressé aux professionnels du secteur et associations de représentants des copropriétaires au mois de février 2018, la France comptant aujourd'hui près de 10 millions de logements en copropriété.

Tout d’abord, l’ordonnance maintient le système protecteur du statut mais l’assouplit afin de l’adapter aux diverses situations inhérentes à la copropriété. En particulier, le statut de la copropriété de la loi de 1965 ne s’appliquera plus que de façon supplétive aux immeubles ou groupes d’immeubles bâtis à destination totale autre que l’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes, rendant ainsi possible la liberté contractuelle en la matière. L’ordonnance assouplit et clarifie également le régime juridique des parties communes en distinguant parties communes spéciales et générales.

L’interdiction pour un copropriétaire de faire obstacle à la réalisation de travaux d'intérêt collectif réalisés sur des parties privatives est étendue à tous types de travaux régulièrement et expressément votés en assemblée générale. La réalisation de travaux d’intérêt collectif sur une partie privative doit toutefois être justifiée.

Ensuite, l’ordonnance vise à clarifier les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété ainsi qu’à prévenir les contentieux relatifs à l’administration de la copropriété. L’objet du syndicat des copropriétaires est étendu à l’amélioration de l’immeuble et la responsabilité objective du syndicat est clarifiée pour des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans avoir à démontrer un comportement fautif du syndicat ou un défaut d’entretien.

Un syndicat des copropriétaires pourra rechercher la responsabilité de son syndic défaillant, en ouvrant au président du conseil syndical, sur délégation expresse de l'assemblée générale, une action contre le syndic défaillant en réparation du préjudice collectif subi par le syndicat des copropriétaires. En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires, s'agissant d'une action engagée dans l'intérêt de tous les copropriétaires.

Les modalités de désignation du syndic et de résiliation de son contrat sont clarifiées afin d'assurer une continuité dans la gestion de la copropriété, en évitant les copropriétés sans syndic et les doubles paiements d'honoraires.

Ainsi, le contrat de syndic est conclu à durée déterminée et ne peut être reconduit tacitement. La résiliation unilatérale anticipée du contrat de syndic suppose dans tous les cas une inexécution suffisamment grave de l'autre partie, suivant le droit commun des contrats à durée déterminée.

L’ordonnance facilite aussi la mise en concurrence des contrats de syndic par le conseil syndical : les « projets de contrats » de syndic conformes au contrat type défini par décret en Conseil d'Etat sont adressés au conseil syndical et sont accompagnés d'une fiche d'information sur le prix et les prestations proposées, afin de permettre la réalisation d'une mise en concurrence éclairée.

Une amende administrative, dont le montant ne peut excéder 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, est instituée en cas de manquement par les syndics à leurs obligations de respecter l'encadrement légal de leur rémunération et le contrat type.

Le privilège immobilier spécial du syndicat des copropriétaires est étendu aux intérêts de retard et aux frais irrépétibles.

L'assemblée générale pourra désigner les membres du conseil syndical parmi les ascendants ou descendants des copropriétaires, qui s'investissent parfois de manière importante dans certaines copropriétés.

L’ordonnance clarifie les règles de représentation aux assemblées générales, et à la prise de décision en assemblée générale. La possibilité de voter à nouveau sur une résolution rejetée existait déjà en 1965, mais désormais une nouvelle assemblée générale pourra être convoquée pour permettre un second vote, quand bien même le projet débattu lors de la première assemblée n’aurait pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires.

L’ordonnance permettra à tout copropriétaire de solliciter la convocation d’une assemblée générale, à ses frais, pour faire inscrire à l’ordre du jour une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits et obligations. Elle facilite en outre la réalisation de travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite en parties communes aux frais exclusifs d’un copropriétaire.

Enfin, le règlement de copropriété ne pourra être modifié, en ses stipulations relatives à la destination de l'immeuble, que par une décision de l'assemblée générale prise à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, afin de sécuriser les copropriétés et de prévenir les contentieux.

Les dispositions de cette ordonnance entreront pour la plupart en vigueur le 1er juin 2020.
 

Décret relatif à l’extension du droit à l’erreur dans le recouvrement des prélèvements sociaux par les URSSAF et caisses de MSA

Le décret étendant le principe du droit à l’erreur dans le recouvrement des prélèvements sociaux par les Unions de recouvrement des cotisations de sécurité sociale et d’allocations familiales (URSSAF) et caisses de la Mutualité sociale agricole (MSA)(1) a été publié au Journal officiel du 13 octobre 2019.(2)

Ce texte pose la règle de droit commun de l’absence de sanction dans l’ensemble des cas de retard, omissions ou inexactitudes dans les déclarations sociales, comme pour les paiements de cotisations et en cas de contrôle. Ce droit à l’erreur inverse la logique prévalant jusqu’alors selon laquelle les majorations et pénalités ne sont remises qu’après régularisation par le cotisant : à compter du 1er janvier 2020 une première erreur ou un premier retard déclaratif ne donnera pas lieu à des pénalités ni à des majorations dès lors qu’ils sont corrigés rapidement.

De plus, sous deux conditions, les pénalités et majorations de retard ne s’appliquent pas pour un cotisant s’acquittant des cotisations et contributions sociales dont il est redevable dans un délai de trente jours à compter de la date d’exigibilité : i) aucun retard de paiement ne doit avoir été constaté au cours des vingt-quatre mois précédents et ii) le montant des majorations et pénalités qui seraient applicables doit être inférieur à la valeur mensuelle du plafond de la sécurité sociale.

Le décret précise également les conditions de mise en œuvre des modulations de l’annulation des exonérations en cas de constat par les URSSAF de travail dissimulé. Il autorise à ne pas annuler des réductions et exonérations de cotisations sociales lorsque l’ampleur du redressement des cotisations frauduleusement éludées représente moins de 10 % des cotisations dues dans les entreprises de moins de 20 salariés ou 5% dans les autres entreprises.

Par ailleurs, la période de dialogue en fin de contrôle peut être étendue à soixante jours sur demande du cotisant contrôlé, contre trente jours actuellement. L’ensemble des dispositions de ce décret est applicable à compter du 1er janvier 2020, à l’exception de l’absence de pénalité et de majorations en cas de contrôle pour les redressements des erreurs modérées qui s’applique aux mises en demeure émises à compter du 1er avril 2020.
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